⚖️ Юридична перевірка нерухомості — це те, що визначає успіх угоди ще до того, як сторони сіли за стіл.
Одні ризики видно одразу: арешти, іпотеки, судові справи. Інші ховаються глибше — у старих договорах, нечіткій історії переходів прав, відсутності документів на землю, неузгоджених переплануваннях або сумнівному статусі власника.
Важливо не просто «подивитися документи», а вибудувати чіткий порядок роботи: що перевіряється, як, у якому реєстрі та які сигнали свідчать про можливі проблеми.
Перевірка права власності: база, з якої все починається
Перший і ключовий документ — правовстановлюючий. Саме він показує, кому належить об’єкт, на якій підставі, коли і як право виникло.
Основні документи, які можуть підтверджувати право власності в Україні:
договір купівлі-продажу;
договір дарування;
свідоцтво про право власності;
свідоцтво про право на спадщину;
договір міни;
рішення суду.
☑️ Що перевірити:
1. Відповідність ПІБ власника паспортним даним.
2. Дату виникнення права: якщо вона співпадає з проблемними періодами (коли були масові схеми), варто бути особливо уважним.
3. Підставу набуття: чи не було юридичних спорів, чи не оскаржувалося рішення.
4. Історію переходів права: велика кількість переходів за короткий час — червоний прапорець.
Важливо пам’ятати: документ у руках — не гарантія, бо саме реєстр є первинним джерелом істини.
Перевірка реєстрів: де шукати критичну інформацію
В Україні працює кілька ключових реєстрів, які рієлтор повинен знати та вміти трактувати.
✔️ Реєстр речових прав на нерухоме майно
Це головний інструмент. У ньому видно:
власника;
дату виникнення права;
наявні іпотеки;
заборони та арешти;
інформацію про обтяження (сервітути, право користування);
зареєстровані договори оренди на тривалий строк.
Проблеми, на які варто звертати увагу:
заборона на відчуження без зазначення причини;
активна іпотека, яку власник «забув» згадати;
співвласники, які не беруть участі в переговорах;
незрозумілі записи: їх слід уточнювати у нотаріуса.
✔️Єдиний реєстр боржників
Показує:
борги за кредитами;
аліменти;
податкові борги;
виконавчі провадження.
⛔️Якщо власник у реєстрі — це сигнал про ризик арештів або судових претензій.
✔️Єдиний державний реєстр судових рішень
Дає змогу перевірити:
чи є поточні судові процеси щодо квартири;
чи є суди щодо власника;
чи фігурує адреса або об’єкт у майнових спорах.
Поширена ситуація: квартира перебуває у процесі поділу майна в рамках розлучення, але продавець це приховує.
✔️Податкові інструменти
Інколи власники мають податкові борги, що може призвести до блокувань або арештів.
Зазвичай це виявляється через той самий реєстр боржників або уточнення у нотаріуса.
☑️ Перевірка власника: чи має право продавати
Документи на квартиру — це одне, а стан самого власника — окреме питання.
Ключові аспекти:
Дієздатність: якщо є ознаки психічних захворювань або залежності, нотаріус може відмовити в угоді.
Сімейний статус: якщо майно набуте у шлюбі — потрібна нотаріальна згода другого з подружжя.
Співвласники: важливо, щоб усі давали згоду на продаж і були присутні при підписанні.
Місце перебування: якщо власник за кордоном — слід перевірити легальність довіреності.
Судові процеси: чи немає спорів, пов’язаних із власником, які можуть вплинути на угоду.
☑️ Перевірка документів: різні об’єкти — різні нюанси
Кожен тип нерухомості має свою специфіку.
Квартири
Перевірити:
техпаспорт (актуальний чи старий);
наявність перепланувань;
площу й конфігурацію;
можливі незаконні зміни (знесені несучі стіни, перенесені мокрі зони).
Перепланування — одна з найчастіших підстав для затримки або зриву угод.
Приватні будинки
Потрібно уточнити:
документи на землю (дві юридичні сутності — земля і будинок);
цільове призначення ділянки;
межі та кадастровий номер;
наявність добудов, гаражів, господарських споруд;
відповідність фактичної площі та введення в експлуатацію.
Юридична перевірка — це не формальність, а захист ваших грошей і спокою.
Агенція нерухомості «Альтаїр» бере цю відповідальність на себе: ми перевіряємо об’єкт, документи й власника до дрібниць, щоб угода була безпечною та прозорою.
З «Альтаїром» ви купуєте не ризик, а впевненість.
